徐州文化旅游规划设计单位 上海美觉景观规划设计供应

开发商分析主要是从四个角度进行分析:开发商投资意图、初步的开发构想、经济实力和操作能力分析。规划普遍都没有这一个章节。开发商在投资一个景区时基本上都会有投资意图和初步的开发构想，规划方的任务是为开发商的初步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸和落地。这里提出要增加开发商的经济实力和操作能力分析的目的是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我们知道:任何的旅游规划和旅游策划终都要落实到开发商去操作，项目规划和策划得再好，如果超出开发商的实际操作能力，一切都是空的，徐州文化旅游规划设计单位，也是规划无法操作，置之高阁的内在原因。规划方和开发商必须沟通深沟通透，这个沟通不只是上层领导间的沟通，徐州文化旅游规划设计单位，徐州文化旅游规划设计单位，课题组全体成员都必须参与其中，深刻体悟。旅游规划形态:从单一向多元转变。徐州文化旅游规划设计单位

以景区大门为例:在总体规划中，只是用文字简要描述大门的风格、大概位置等，没有大门的图纸;在控制性详细规划中，具体说明大门的位置、形状、尺寸、颜色等，并制作大门轮廓的示意图;在修建性详细规划中，大门的细节如材料、花纹、文字等都涉及到了，并会制作大门的标准图纸，图纸上看到的大门与以后造好的大门几乎完全一致。也就是说，修建性详细规划上的大门图纸再经过施工图设计，建筑施工后就会出现真实的大门!旅游业发展年规划，应该是指各级有关部门或者旅游局制定的旅游业的发展规划，类似于有关部门的工作计划。其主要内容是关于某地具体的发展计划，是旅游业管理部门对某地旅游业的在一定时间内(比如一年)所要达到的具体发展目标和具体措施。相对于旅游发展总体规划而言，旅游业的发展年规划是实现一个地区旅游发展总体规划的具体执行。徐州文化旅游规划设计单位旅游规划使其实现有序发展的目标。

国外旅游规划发展：1.初始阶段；旅游规划很早起源于20世纪30年代中期的英国、法国和爱尔兰等国，很早旅游规划只是为一些旅游项目或设施做一些市场评估和场地设计，如饭店、旅馆等，这还称不上旅游规划。20世纪60年代中期-70年代初，旅游规划在欧洲进一步发展，扩展到北美，再到亚洲和非洲扩散。2.过渡阶段；20世纪70年代后，旅游业发展推动旅游规划研究深入，一个明显特点就是开始出现比较系统的旅游规划著作。作为成型阶段的标志，美国旅游**冈恩(Gunn)于1979年出版了他早期旅游规划思想体系的总结著作《旅游规划》。3.快速发展阶段；80年代是旅游规划研究的大发展时期，学术界基本达成共识:旅游规划是一门综合性极强的交叉学科，任何其他学科的规划，如城市规划和建筑规划都不能替代它;80年代末随着娱乐休闲度假旅游呈上升势态，对休闲、娱乐和度假规划的研究受到重视。其中Clare.A.Gunn的《度假景观旅游区设计》是比较成熟的度假地设计指导手册。

商业模式设计关键内容是景区赢利模式设计和投入产出分析，解决景区需要投哪些钱，投往何处，哪些项目可以开发商自己建设、自己运作，哪些项目只要建好出租，哪些项目需要引入新的合作伙伴，从哪里赚到钱，何时是盈亏平衡点的问题，对于旅游地产项目:还要明确哪些地块必须购买，哪些地块只要租赁，其费用多少。景区赢利模式设计和投入产出分析是开发商关注点，规划方案中至少要出现投资估算表、流动资金估算表、资金筹措及计划使用表、全投资现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表、借款偿还表、损益表、销售收入和销售税金计算表、成本与费用估算表、固定资产折旧计算表、无形资产和递延资产摊销表、敏感性分析计算表等13张表格。一个明显特点就是开始出现比较系统的旅游规划著作。

对旅游规划的误解：要求旅游规划完成其所不能完成的任务。比如针对细分市场的营销方式、对不同景区游憩方式的设计、对旅游收入模式的设计、对全套产品的策划或者更有甚者说用旅游规划怎么来指导操作等问题，都是旅游规划所不要求解决的，因为旅游规划的使命并不在于此。因此，我们应该区分好旅游规划与旅游策划的使命。在旅游规划前务必做旅游策划。规划分类：旅游规划可分为旅游发展规划、旅游区规划和专项旅游规划。旅游发展规划：是根据旅游业的历史、现状和市场要素的变化所制定的目标体系。旅游规划是一门综合性极强的交叉学科。徐州文化旅游规划设计单位

行政管理有时需要各个部门的协调一致才能达成行政目标，促进旅游业的发展。徐州文化旅游规划设计单位

总体规划主要解决战略层面的问题，解决的是思考力，不是执行力。比如区域旅游总体规划、五年发展规划，本身就是战略性、前瞻性、带头性的规划，主要解决的是一个地区旅游发展的方向和思路。如果一开始方向就错了，后期即使用战术上的勤奋来弥补，可能都是徒劳无功。对这一类规划，如何评价落地与否？业内尚无标准，但规划中提出的一个发展方向、一个形象口号或者一个创意被采纳了，算不算落地？笔者认为当然算。详细规划主要解决的是战术层面的问题，考虑的是具体怎么做，做成什么样。包括控制性详细规划和修建性详细规划，还有实施方案、行动计划等，这类规划本身落地性就很强了。徐州文化旅游规划设计单位

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